文件链接：关于印发台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法(试行）的通知 TSFG2020006

图解：台山市旧厂房改造项目土地出让收益补偿分配办法(试行）

       出台背景：

       为鼓励原土地权利人和市场主体积极参与台山市旧厂房改造工作，促进节约集约用地，提高城市更新水平。

       文件依据：

       根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《关于印发<江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）的通知>》（江府〔2017〕19号）等有关规定，结合我市实际，特制定本办法。

       适用范围：

       本办法适用于纳入我市“三旧”改造范围，土地使用现状为工业用地，规划用途为商业服务业或住宅用地的旧厂房及其所占用土地的改造活动。

       主要内容：

       本办法共计十二条。主要内容为：政府指导改造（现土地使用权人及房产所有权人自愿将旧厂房所有权、使用权及所占土地使用权交由政府处置）和自行改造（权利人自行将旧厂房及其用地改造为商业服务业或住宅项目）的补偿办法及相关手续。

       政府指导改造可获得以下补偿：

       （一）出让土地核定规划容积率 2.0 以下（含2.0）部分，相应成交额的60%归原权利人所有；

       （二）出让土地核定规划容积率 2.0— 2.5（含2.5）部分，相应成交额的40%归原权利人所有；

       （三）出让土地核定规划容积率超出2.5 部分，相应成交额的10%归原权利人所有。

补偿已经包含对地上建筑物、构筑物、其他附着物等一切固定物所有权和使用权（以下统称地上物权利）的补偿，还包含了对权利人土地使用权的补偿。

       自行改造可获得以下补偿：

       一、权利人自行将旧厂房及其用地改造为商业服务业项目的，按规定缴纳土地出让价款后，权利人可获得协议出让价款的30%，作为土地使用权、地上物权利的补偿。

       二、权利人自行将旧厂房及其用地改造为住宅或商业住宅混合项目的，按规定缴纳土地出让价款。

       （一）出让土地核定规划容积率 2.0 以下（含2.0）部分，相应的土地协议出让价款的50%归权利人所有；

       （二）出让土地核定规划容积率 2.0— 2.5（含2.5）部分，相应的土地协议出让价款的30%归权利人所有；

       （三）出让土地核定规划容积率超出 2.5部分原则上不作补偿，但若因城市规划需要，用于城市道路、公建配套等公益性用地超过“拆五留一”用地面积，导致规划容积率超过默认补偿部分的，由市自然资源局出具说明按照“拆五留一”折算后分别参照补偿。相应出让价款=对应容积率的建筑面积×楼面地价；“拆五留一”用地面积指三旧改造认定的面积的20%。

       出让价款的缴纳和补偿款的返还时间：

       （一）政府主导公开出让的:土地成功出让后，受让人签订土地出让合同60天内全额缴交土地出让价款，完成缴款后原权利人可提出土地出让收益补偿申请。

       （二）自行改造的：权利人必须在申请获得批准后签订土地出让合同，合同签订前受让方必须办理好原建筑物拆除、产权灭失等相关手续，并在合同签订之日起60天内全额缴纳土地出让价款；全额缴交土地出让价款后，权利人可按规定提出土地出让收益补偿申请。补偿款分两期拨付，取得新的不动产权证后，申请拨付总补偿款项的70%；完成报建取得建筑工程施工许可证并实际开工后申请拨付总补偿款项的30%。

       施行时间：本办法自颁布日起施行，试行期一年 。