文字解读：《台山市自然资源局关于台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见》

图解:《台山市自然资源局台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见》的通知

关于印发《台山市自然资源局关于台山市不动产登记

历史遗留问题的处理意见》的通知

台自然资〔2021〕385号

TSBG2021010

　　各镇（街）政府（办事处），市司法局、市财政局、市住房和城乡建设局、国家税务总局台山市税务局：

　　经市人民政府同意，现将《台山市自然资源局关于台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

台山市自然资源局

2021年12月30日

台山市自然资源局关于台山市不动产登记

历史遗留问题的处理意见

　　为妥善解决台山市实施不动产统一登记（2016年6月27日）前存在的影响登记的历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规规章，以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》（江自然资〔2019〕8号）等规定，结合我市实际情况，提出以下处理意见：

　　一、基本原则

　　解决不动产登记历史遗留问题应遵循“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，切实维护群众合法权益。

　　二、历史遗留问题的主要形式和处理意见

　　（一）关于原分散登记、建筑物跨宗地红线建设等导致房屋、土地信息不一致的问题

　　1.拟登记建筑物占用各宗地的土地使用年限不一致的，以该建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地对应的土地使用年限进行登记。土地使用年限减少的，已缴纳的土地出让金不予退回；占用宗地中有划拨性质的，应先依法补缴土地出让金。

　　2.分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的，申请人可向市自然资源局提出统一不动产用途申请，经依法审批同意后，按统一的不动产用途进行登记。如变更后建筑物登记用途地价比原土地批准用途的地价标准高的，应补缴土地出让金。未经依法批准的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记。

　　3.对土地用途进行归类的，在办理不动产登记时，对于涉及住宅、商服类用地的按照最新《土地利用现状分类》进行归类。若无法归类的，按照最新《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

　　（二）关于建筑物部分超出宗地红线占用国有建设用地的问题

　　建设项目已依法取得规划、建设竣工验收手续或房屋登记手续，但建筑物部分超出原批准用地红线占用国有建设用地的，按照以下情形办理：

　　1.建筑物基底未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线范围的，由不动产登记机构按照原批准用地红线及房屋测绘报告等进行登记，其中宗地按照原批准用地红线范围的面积登记，房屋按照房屋测绘报告确定的建筑面积登记。

　　2.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线，且房屋尚未登记到购房人名下的，按照以下情形分类办理：

　　（1）单幢建筑物基底面积不大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于该幢建筑物基底面积的1%的，或者单幢建筑物基底面积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于4㎡的，可不做违法用地处理，由不动产登记部门按照建筑物实际建筑面积和实际用地面积予以办理登记。

　　（2）建筑物为住宅用途（包括但不限于商品房、别墅、自建房、平房等），单幢建筑物基底面积不大于100㎡，且超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的1%但不大于5%的，或者单幢建筑物基底面积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于15㎡的，须进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；超出上述规定范围的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续，列入问题楼盘按照一事一议原则依法处理。

　　（3）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商业、工业、医疗、教育等），单幢建筑物基底超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于该幢建筑物基底面积的5%的，须进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的5%的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续。

　　3.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线，且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到购房人名下，购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按以下情形予以办理：

　　（1）房屋所在宗地原为“划拨土地”的，可按“划拨土地”性质和建筑物实际用地面积办理登记，并将建筑物超出用地红线情况在不动产登记簿证如实记载，也可由购房人依法补缴土地出让金及相关税费后，予以办理“出让土地”性质登记。

　　（2）房屋所有宗地原为“出让土地”的，应由购房人就超出用地红线部分土地补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　（三）关于已办理房屋登记，但未办理土地登记或无土地权属来源的不动产登记问题

　　1.对于在无土地权属来源的国有土地建设房屋，且房屋已按单元全部或者部分核发了房屋所有权证书到权利人名下的，土地用途按照房屋确权时用途确定，原则上土地性质按“划拨土地”确定，宗地实测面积小于或等于房屋所有权证书登记面积的，按宗地实测面积予以办理登记，宗地实测面积超出房屋所有权证书登记面积的，按房屋所有权证书登记面积予以办理登记）。权利人凭房屋所有权证书申请办理不动产登记（不动产变更、买卖、交换、赠与、抵押等）的，由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记；房屋业主过世，继承人申请办理不动产继承的，由继承人补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　2.国家机关、国有企事业单位或其下属单位自建住房，且已办理房屋产权证书的，但一直未办理土地出让及分割转让手续的，须完善历史用地手续后再办理不动产登记。

　　（四）关于在合法宗地上的房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致土地、房屋权利不一致的问题

　　1.共用宗地上的房屋单元，因房屋单元所有权多次转移，且相继办理房产证，土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可由现房屋所有权人提供房产证和原权利人的国有土地使用证，单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。如现房屋所有权人未能持有原权利人土地证书的，不动产登记机构应按要求在其门户网站公告作废，公告期间无异议的，予以办理。

　　2.独用宗地的房屋或工业厂房，因房屋所有权多次转移，且相继办理房产证，土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经调查核实，符合转让条件的，现房屋所有权人可提供房产证、原权利人的国有土地使用证、转移时土地使用权完税凭证，申请办理不动产登记。如房屋所有权人未持有原权利人的国有土地使用证的，不动产登记机构应按要求在其门户网站公告作废，公告期间无异议的，予以办理。

　　3.独用宗地的房屋或工业厂房，因土地使用权多次转移，且相继办理土地证，房屋产权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，现土地权利人持有国有土地使用证、原权利人的房产证申请办理房地权利主体一致的不动产登记的，经调查核实，予以受理。若原房屋已拆除的，由现土地权利人申请办理房屋灭失登记。

　　（五）关于商住用地、综合用地、混合多用途用地用途和年限如何确定的问题

　　1.原批准土地用途登记为“商住用地”或“商业、住宅用地”，但未约定土地使用年限的，土地使用年限自原土地出让起始日期计算，按住宅用地70年、商业用地40年的最高年限办理登记。

　　2.土地用途登记为“综合用地”或“多种用途用地”，且地上建筑物已办理房屋登记的，根据房屋登记用途确定土地用途和土地使用年限；建筑物未办理房屋登记的，根据房屋报建时的规划用途确定土地用途和土地使用年限；未办理报建手续的按本条第4小点办理。上述土地性质是出让的，使用年限自土地批准使用之日起计，土地使用年限不超过该土地用途的批准年限。需要补缴土地出让金的，必须缴清土地出让价款后才能办理登记。

　　3.商业、住宅混合用地，商业与住宅比例未约定的，统一按商业建筑面积占20%，住宅建筑面积占80%确定；除商业、住宅混合用地以外，其他类型的两种或两种以上土地用途混合的用地，用地比例按用途种类均分，根据目前的城市规划用途和详细规划情况，办理土地价款补缴手续并换发不动产权证。

　　4.原批准土地用途登记为“综合用地”或多种用途的空地，根据现行空间规划确定土地用途。需要补缴土地出让金的，必须缴清土地出让价款后才能办理登记。土地登记用途与现行空间规划相冲突且规划难以调整的，应由市人民政府根据有关规定收回土地使用权后依法重新供应。

　　（六）关于已完成开发的住宅小区，原开发商名下土地或房屋被分别查封，无法办理不动产登记的问题

　　1.开发商申请办理不动产首次登记，且查封被执行人为开发商的，应予以受理；购房人与开发商共同申请办理不动产转移登记的，应办理解除查封手续后再予申请。

　　2.房屋已登记到购房人名下，并已颁发房产证的，由房屋所有权人向查封法院提出异议，解除查封后再申请办理不动产登记。

　　（七）国有建设用地使用证抵押状态未注销，地上商品房已办理房产证，现无法办理不动产变更登记的问题

　　对于未注销抵押登记的地块，地表已建成商品房出售且已办理房屋所有权属证书的，房屋所有权人申请办理不动产变更、转移登记的，经抵押权人同意，应当给予办理，并在不动产登记簿中和不动产权属证书上注明土地处于抵押状态。

　　（八）林地使用权过户问题

　　不动产登记机构成立前，已办理林地使用权首次登记但因林地使用权转移或多次转移仍未办理转移登记，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，林地使用权人可凭转移登记所需资料及完税凭证单方申请办理不动产登记。

　　（九）部分集体建设用地使用权按国有土地使用权申请且已登记的问题

　　因照顾华侨，经村集体同意批准的，历史上该村集体的集体土地所有权证书四至界线范围内的国有建设用地，按集体土地所有权范围内零星国有建设用地管理。

　　三、补缴出让金计收标准

　　国有划拨土地补办出让手续、土地用途改变需要补缴地价的，按照有关法律法规规章、上级文件和本级有关规定执行。

　　四、适用范围和使用年限

　　本意见适用于2016年6月27日前台山市行政区域内因不动产登记有关历史遗留问题的处理。本意见自2022年1月30日起施行，有效期至2025年1月29日。

联系人：周先生，联系方式：0750-5653262