文字解读：【已失效】《台山市国有建设用地价格计收方法》解读

台府办〔2017〕30号

各工业园区管委会，各镇人民政府（街道办事处），市有关单位：

《台山市国有建设用地价格计收方法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

台山市人民政府办公室

2017年8月18日

台山市国有建设用地价格计收方法

第一条 为进一步加强台山市国有建设用地价格管理，优化土地资源市场配置，完善国有土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本方法。

第二条 台山市行政区域内的国有建设用地地价的确定，适用本方法。

第三条 国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，经评估、集体决策等程序确定出让底价，实际成交价格为宗地的出让地价。

为扶持第三产业发展，鼓励兴建城市商贸综合体，商服用地集中强度符合条件的，在确定出让底价时可按商服用地开发集中度表（表-1）的修正系数进行修正。

表-1:商服用地开发集中度表

注：开发集中度系数（X）=商业建筑面积/纯商服建筑物占地面积；

建筑物占地面积以外墙（底层勒脚以上）的外围水平面积计算。

第四条 符合条件采用协议方式出让的（不含本方法第七条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条所指的补地价情形），根据《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）(以下简称《通知》)，土地出让地价由土地估价中介机构评估，评估的拟出让地块在设定开发建设条件下的正常市场价格，与按宗地所在地段的基准地价经修正体系修正后的地价对比，取其价高者确定出让底价，但出让底价不得低于国家和省规定的协议出让国有土地使用权最低价标准。

“三旧”改造项目采用协议出让的，商服用地的出让价可按商业用地开发强度表（表-1）的修正系数进行修正。

第五条 划拨土地补办出让、国有建设用地调整容积率、国有建设用地改变用途补地价按整宗地补地价的，应按《通知》要求，由土地估价中介机构评估需补缴地价；评估价与本方法第七条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条计算的需补缴地价对比，取其中最高价确定需补缴地价。

原已取得土地使用证的划拨用地或属历史遗留问题已办理房产证没有办理土地使用证，需补办用地出让手续的单套（单元）商业、住宅建筑物补缴地价可直接按本方法第八条、第十条计算收费。

第六条 属划拨商业、住宅用途未开发建设的历史遗留用地，需经批准并补缴地价后才可继续开发建设。划拨土地（宗地）需补交地价后才可分割发证（建筑物分割为单元发证）。

划拨用地经批准补办出让手续，若共用宗地有部分已补办出让设定使用年限的，按已确定的使用年限处理，未设定土地年限的按批准用途法定最高年限确定。

第七条 以划拨方式取得的商业宗地，按原批准用途补办出让手续的，应在补办出让手续时，按以下公式计算所得地价的40%补缴地价：

台城街道、水步镇地价=[商业用地网格点基准地价（首层楼面地价）+路线价加价×15%]×商业容积率修正系数×商业建筑面积×商业年期修正系数。

其他各镇地价=[商业用地级别价（地面价）+路线价加价×15%]×商业容积率修正系数×商业用地面积×商业年期修正系数。

属于商业路线价区段的临街宗地，路线价加价按宗地所在区段对照《台山市2016年基准地价更新商业用途路线价区段及价格表》予以确定，临两条或以上路线的，按路线价总价高者确定。不属于商业路线价区段的宗地，不设路线价加价。当宗地整体容积率小于1.0时，商业建筑面积按商业用地面积取值。

第八条 以划拨方式取得的单套商业建筑物（单元）用地，按原批准用途补办出让手续的，应在补办出让手续时，按以下公式计算所得地价的10%补缴地价：

台城街道、水步镇地价=商业用地基准地价×商业楼层修正系数×商业建筑面积×商业年期修正系数。

其他各镇地价=商业用地基准地价×商业楼层修正系数×商业分摊用地面积×商业年期修正系数。

位于商业路线价的临街商服用途单套商业建筑物（单元），按商业路线价标准计收（不区分是否超出路线价标准深度，临两条或以上路线价的，按高路线价确定）；不属于商业路线价区段的单套商业建筑物（单元），台城、水步按所在地段商业用地区片价计收，其他各镇按级别地价计收。

第九条 以划拨方式取得的住宅宗地，按原批准用途补办出让手续的，应在补办出让手续时，按以下公式计算所得地价的40%补缴地价：

台城街道、水步镇地价=住宅用地网格点基准地价×住宅容积率修正系数×住宅建筑面积×住宅年期修正系数。

其他各镇地价=住宅用地级别价（地面价）×住宅容积率修正系数×住宅用地面积×住宅年期修正系数。

第十条 以划拨方式取得的普通住宅（包括经济适用房）、平房用地，按原批准用途补办出让手续的，应在补办出让手续时，按以下公式计算所得地价的10%补缴地价：

台城街道、水步镇地价=住宅用地区片价×住宅建筑面积×住宅年期修正系数。

其他各镇地价=住宅用地级别价（地面价）×住宅分摊用地面积×住宅年期修正系数。

第十一条 以划拨方式取得的工业宗地，按原批准用途补办出让手续的，应在补办出让手续时，按以下公式计算所得地价的40%补缴地价：

台城街道、水步镇工业用地（宗地）地价=工业用地网格点基准地价标准×工业用地面积×工业年期修正系数。

其他各镇工业用地（宗地）地价=工业用地级别价×工业用地面积×工业年期修正系数。

第十二条 以划拨方式取得的综合用途用地，按原批准用途补办出让手续的，应按本方法第七条至第十一条的规定补缴地价。

第十三条 以划拨方式取得的商业、住宅、工业及综合用途以外的经营性用地，按原批准用途补办出让手续的，应对照《台山市土地用地类型修正系数表》的用途按本方法第七条至第十一条的规定补缴地价。

第十四条 对基准地价覆盖范围外的国有土地，参照所在镇对应用途末级基准地价进行计收（其中水步镇按末级基准地价80%计收）。

第十五条 以出让方式取得的商业、住宅用地，经城乡规划行政主管部门批准增加容积率的，应按以下方法补缴地价：

（一）原土地出让合同已约定补交地价款方式的，从其约定。

（二）原土地出让合同未约定补交地价款方式的，使用本方法第七条至第十条规定的地价公式计算现时地价，与原出让成交价（已转让的按转让价）的综合楼面价核算的地价比较，取其中最高值补缴。

第十六条 以出让方式取得的商业、住宅用地，竣工验收时经城乡规划行政主管部门核定实际建筑面积超出原批准建筑面积。属合理误差范围的，不认定为容积率变更，不需补缴地价;不属合理误差范围，经规划认定属于容积率增加，且经批准补办手续的，应按以下方法补缴地价：

（一）调整用途结构但不增加容积率的，使用本方法第七条至第十条规定的地价公式计算用途调整前后的地价，差额部分为需补缴地价，地价减少的政府不予退回。

（二）调整用途结构且增加容积率，原容积率内的用途结构调整，按照上述调整用途结构但不增加容积率的计算方法计算；增加容积率部分，按照本方法第七条至第十条规定的地价公式计算出增加容积率部分各用途的地价，各用途地价之和为需补缴地价。

第十七条 商业、住宅用地出让时未明确规划设计条件的，由城乡规划行政主管部门按当前城乡规划核定规划条件，需补缴地价的按上述有关规定补交地价款。

第十八条 工业用地出让期限内，在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率，不需补缴土地价款。

第十九条 已划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的（“三旧”改造用地除外），原则上由市人民政府收回土地使用权后依法重新公开供应，并依法对原受让人给予补偿。

受让人申请将高地价用途调整为低地价用途，减少的地价政府不予退回；已出让的商服用地变更用途为住宅用地或者已出让的住宅用地变更用途为商服用地需补缴地价的，按本方法第七条至第十条规定的地价计算公式计算出用途调整前后的地价，差额部分为需补缴地价；地价减少的，政府不予退回。

第二十条 “三旧”改造项目中的旧厂房、旧城镇、旧村庄改造地价标准在本方法实施之日起按新的基准地价标准及《关于印发台山市推进旧城镇旧厂房旧村庄改造实施意见（试行）及其工作方案的通知》（台府〔2010〕15号）的规定执行，国家、省、江门市及我市政府有新规定的，从其规定。

第二十一条 以优惠地价取得的国有建设用地符合转让条件的，转让时应经批准并按规定补交地价款。原出让时有约定的，从其约定；原出让时未约定的，按当时减免的金额补交地价。

第二十二条 本方法自2017年9月18日起施行，有效期5年。