关于印发《台山市自然资源局关于台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见》的通知

图解:《台山市自然资源局台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见》的通知

关于印发《台山市自然资源局关于台山市不动产登记

历史遗留问题的处理意见》的通知

　　一、制定背景

　　为妥善解决台山市实施不动产统一登记（2016年6月27日）前存在的影响登记的历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，加强台山市国有建设用地价格管理，完善国有土地有偿使用制度，按照“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，结合我市基准地价以及历史遗留问题实际情况，制定出台《台山市自然资源局关于台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见》。

　　二、制定依据

　　（一）《不动产登记暂行条例》；

　　（二）《不动产登记暂行条例实施细则》；

　　（三）《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）；

　　（四）《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）；

　　（五）《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》（江自然资〔2019〕8号）。

　　三、主要内容

　　主要对九类不动产登记历史遗留问题提出了具体的处理办法：

　　一是关于原分散登记、建筑物跨宗地红线建设等导致房屋、土地信息不一致的问题。拟登记建筑物占用各宗地的土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原则办理。分散登记导致房屋和土地用途不一致的，可向市自然资源局申请统一不动产用途，经依法审批同意后，按统一的不动产用途进行登记。

　　二是关于建筑物部分超出宗地红线占用国有建设用地的问题。分三类情况处理：1.建筑物基底未超出用地红线但阳台、飘窗等垂直投影超出红线的，可以办理登记；2.建筑物基底超出用地红线，购房人未办理房屋所有权证的，视不同情况采取“按照实际用地和建筑面积登记”、“进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后办理登记”、“不予受理登记，列入问题楼盘一事一议”等办法处理；3.建筑物基底超出用地红线，购房人已办理房屋所有权证并持该证书申请登记的，可以办理登记，但购房人需视情况补缴超出用地红线部分的土地出让金及相关税费。

　　三是关于已办理房屋登记，但未办理土地登记或无土地权属来源的不动产登记问题。分两类情况处理：1.对于在无土地来源的国有土地建设房屋，且房屋已按单元全部或者部分核发了房屋所有权证书到权利人名下的，土地用途按照房屋确权时用途确定，原则上土地性质按“划拨土地”确定；2.国家机关、国有企事业单位或其下属单位自建住房，且已办理房屋产权证书的，但一直未办理土地出让及分割转让手续的，须完善历史用地手续后再办理不动产登记。

　　四是关于在合法宗地上的房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致土地、房屋权利不一致的问题。分三种情况处理：1.共用宗地上的房屋单元因土地使用权未同步转移导致房、地权利主体不一致的，权属关系变动清晰且无争议的，可由现房屋所有权人提供房产证和原权利人的国有土地使用证，单方申请办理登记；2.独用宗地的房屋或工业厂房因土地使用权未同步转移导致房、地权利主体不一致的，符合转让条件的，现房屋所有权人可提供房产证、原权利人的国有土地使用证、转移时土地使用权完税凭证，申请办理登记；3.独用宗地的房屋或工业厂房因房屋产权未同步转移导致房、地权利主体不一致的，现土地权利人持有国有土地使用证、原权利人的房产证申请办理登记的，经调查核实，予以受理。

　　五是关于商住用地、综合用地、混合多用途用地用途和年限如何确定的问题。对于在土地出让时，商住用地、综合用地等无进行用途细分，但是根据城市规划，需进行用途细分的，按照不超过原土地出让年限及土地用途最高出让年限的原则办理。具体为：使用年限自原土地出让起始日期计算，商住用地细分为住宅用地70年、商业用地40年，综合用地的土地使用年限不超过其土地用途的批准年限。

　　六是关于已完成开发的住宅小区，原开发商名下土地或房屋被分别查封，无法办理不动产登记的问题。开发商申请办理不动产首次登记，且查封被执行人为开发商的，应予以受理。购房人与开发商共同申请办理不动产转移登记的，应办理解除查封手续后再予申请；房屋已登记到购房人名下，并已颁发房产证的，由房屋所有权人向查封法院提出异议，解除查封后再申请办理不动产登记。

　　七是国有建设用地使用证抵押状态未注销，地上商品房已办理房产证，现无法办理不动产变更登记的问题。房屋所有权人申请办理不动产变更、转移登记的，经抵押权人同意，应当给予办理，并在不动产登记簿中和不动产权属证书上注明土地处于抵押状态。

　　八是林地使用权过户问题。不动产登记机构成立前，已办理林地使用权首次登记但因林地使用权转移或多次转移仍未办理转移登记，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，林地使用权人可凭转移登记所需资料及完税凭证单方申请办理不动产登记。

　　九是部分集体建设用地使用权按国有土地使用权申请且已登记的问题。因照顾华侨，经村集体同意批准的，历史上该村集体的集体土地所有权证书四至界线范围内的国有建设用地，按集体土地所有权范围内零星国有建设用地管理。

　　四、适用范围

　　本意见适用于台山市行政区域内，对实施不动产统一登记（2016年6月27日）前存在的不动产登记历史遗留问题的处理。

　　五、施行时间

　　本意见自2022年1月30日起施行，有效期至2025年1月29日。施行后上级有新规定的，按上级规定执行。

　　联系人：周先生，联系电话：0750-5653262